Устная информация

Верьте или нет, но просто общение может помочь найти жильё в Нью-Йорке. Чем больше людей знают о ваших поисках, тем более вероятность, что кто-то подскажет вам где найти нужный вариант. У этого человека может быть друг, который ищет соседа по комнате. Расскажите всем, кого знаете, что вы ищете где поселиться, в каком месте вы бы хотели жить и сколько планируете на это тратить. Некоторые люди даже печатают карточки с этой информацией и раздают друзьям и знакомым, чтобы те не забыли кто и что ищет.

Хотя шансы и невелики, но можно найти квартиру просто пройдясь по улице где вы бы хотели жить и поговорить с менеджерами или консьержами о том, сдаются ли здесь квартиры или комнаты. Можно спросить об этом у почтальона, местных жителей или продавцов в магазинах.

Ресурсы рядом с вами

При поиске жилья не забудьте просмотреть объявления на досках в вашем студенческом городке, в соседних учебных заведениях или в ближайших магазинах. Некоторые учебные заведения ограничивают доступ к этим доскам чужих студентов. За пределами студенческого городка такие объявления можно найти в местных супермаркетах, ресторанах, на автобусных остановках, книжных магазинах, в мини-типографиях и прачечных. Вы можете повесить собственное объявление о поиске нужного вам варианта жилья. Ваше объявление должно содержать ваше имя (без фамилии), контактный телефон или е-мейл, и предмет поиска. В целях безопасности не пишите в объявлении своё полное имя и адрес временного проживания.

Газеты

Хорошим источником информации являются разделы объявлений местных газет, посвящённые недвижимости.

Газета «Нью-Йорк таймс» выходит ежедневно, но особенно много объявлений о недвижимости публикуется в воскресном выпуске, который приходит по подписке в субботу утром. Эти объявления можно найти на сайте газеты www.realestate.nytimes.com, а также можно подписаться на рассылку по собственным критериям.

«Виллилдж войс» это еженедельная газета, выходящая вечером по вторникам в Манхеттене и в среду в других районах, в которой тоже есть большой раздел недвижимости. Поскольку её читают в основном студенты и молодёжь, предложения жилья там намного дешевле, чем в других изданиях. Объявления в этой газете настолько популярны, что многие ищущие жильё стараются купить её как можно раньше. Объявления из этой газеты публикуются на сайте http://villagevoice.bigcity.com/realestate/?ref=navigation в час дня каждый вторник. Подписка на рассылку по нужным критериям платная.

Следует обратить внимание и на другие крупные городские газеты, особенно их районные издания. Например, «Ньюсдей» издаёт вариант специально для Квинса с хорошей подборкой объявлений жилья в этом районе (www.newsday.com). Если вы ищете жильё в Стейтен Айленде, купите «Стейтен Айлен Эдванс» (www.silive.com/advance), которую можно найти на причале «Саус ферри» в Манхеттене, а также в Стейтен Айленде. В Нью-Джерси хорошими источниками объявлений считаются «Нью-Джерси джорнал» (www.nj.com/jjournal), «Рекорд» (www.bergen.com), и «Стар леджер» (www.nj.com/starledger).

В городе издаётся множество мелких газет, содержащих объявления о недвижимости в определённых местах. Часто эти газеты бесплатны. Их можно найти в супермаркетах или специальных ящиках на улицах. Помните, что Нью-Йорк мультинациональный город с множеством этнических микрорайонов, где могут издаваться свои газеты на собственном языке. Список этих ресурсов можно найти на сайте www.housingnyc.com/guide/classifieds.html.

Студенческие газеты особенно популярны объявлениями о поиске соседей, чтобы делить расходы на проживание.

Независимо от того, какую газету вы возьмёте, самое главное купить газету как можно раньше после того как она появилась в киоске, и затем быстро позвонить и назначить просмотр, поскольку хорошие места быстро уходят. Учтите, что большинство объявлений публикуется агентами по недвижимости, а не хозяевами квартир. Агенты берут комиссию за поиск жилья.

Интернет-ресурсы

В дополнение к уже упомянутым сайтам, есть множество полезных интернет-ресурсов. Даже если вы не собираетесь подыскивать вариант в сети, можно просто поверхностно просмотреть информацию, чтобы быть в курсе дела. Если вы студент, первым делом посмотрите на сайте своего учебного заведения. Многие отделы размещения публикуют объявления в сети, а значит вы можете начать поиск не сходя с места.

Существует много публичных ресурсов и форумов, например, www. roommates.com и www.sublet.com. Самый известный из них – Крейгслист, где находятся местные объявления и форумы для 500 городов из более чем 50 стран мира. На его сайте www.craigslist.com вы найдёте объявления об аренде жилья, подыщете мебель, и даже подработку. Сайт padmapper.com содержит объявления об аренде недвижимости из разных источников, привязанные к интерактивной карте города. Нью-Йоркский комитет по аренде (RGB) содержит веб-сайт www.housingnyc.com, который предоставляет важную информацию о съёмном жилье в городе. Там можно найти рекомендации по поиску жилья, результаты исследований, справочники цен и прав арендаторов. Там же можно задать интересующий вас вопрос и получить ответ по электронной почте.

Как избежать обмана

Хотя сайты крайне удобны своей гибкостью и широким спектром возможностей, есть несколько важных замечаний, которые следует учитывать при их использовании. Как только эти ресурсы стали популярными, на них потянулись мошенники. Поскольку процесс поиска жилья очень напряжённый, злоумышленники легко вводят в заблуждение потенциальных арендаторов фальшивыми предложениями. Они обманным путём заставляют внести предоплату, но ничего не предоставляют взамен и пропадают. Лучшим советом в этой ситуации может быть предложением основываться на своём здравом смысле. Вот ещё несколько советов:

• встречайтесь с людьми лично – и 99% процентах случаев мошенники откажутся от контакта
• никогда не отправляйте деньги через Вестерн Юнион, Маниграм и подобные системы перевода – все, кто просит сделать это – мошенники
• поддельные чеки и платёжные распоряжения встречаются часто, банки задерживают такие чеки и затем признают виновным ВАС, когда обман вскроется через несколько недель
• «Крейгслист», как и многие другие форумы, не принимают участия в операциях, не проводят расчёты, не предоставляют гарантий, у них нет служб сопровождения или услуг по защите покупателей или сертификации продавцов.
• НИКОГДА НЕ СООБЩАЙТЕ ФИНАНСОВУЮ ИНФОРМАЦИЮ (номер банковского счёта, номер социального страхования, информацию о еБей и Пейпел и др.)
• избегайте служб доставки и сопровождения и знайте, что только мошенники «гарантируют» вам чистоту сделки.

Советы по личной безопасности

• настаивайте на встречу в людном месте типа кафе
• скажите друзьям или членам семьи о том, куда вы идёте
• возьмите с собой телефон
• предложите другу пойти с вами
• доверяйте своим инстинктам

Больше информации и примеров мошенничества на сайте www.craigslist.org/about/scams/

Агенты по недвижимости

Множество квартир в Нью-Йорке сдаётся через агентов, которые берут с вам комиссию за поиск вариантов. Эта комиссия, которая очень редко обсуждается, может варьироваться от суммы месячной аренды до 10%-18% от суммы аренды, уплачиваемой за год. Например, если квартира стоит $1000 в месяц ($12 000 в год), комиссия агента при ставке в 15% составит $1800. Эту сумму придётся заплатить вместе с оплатой первого месяца проживания и залогом хозяину квартиры.

Поскольку дешёвые квартиры трудно отыскать, а агенты получают большие комиссии с дорогих вариантов, агент может убедить вас снять более дорогую квартиру, чем вы планировали. Сотрудничая с агентом будьте готовы настаивать на том, что вы будете рассматривать только квартиры по нужной вам цене или около того.

Если вы решите обратиться к агенту, убедитесь, что комиссия оплачивается только после нахождения квартиры и заключения договора аренды. Некоторые агентства берут комиссию за информационные услуги ($100-$250), при этом вы можете только ознакомиться со списком вариантов, а посещать адреса и договариваться с хозяевами вам придётся самостоятельно. Платить за эту информацию очень рискованно, потому что информация может быть общедоступной и неактуальной.

КАКИЕ РЕШЕНИЯ НЕОБХОДИМО ПРИНЯТЬ

Как только вы начали поиски жилья, возникает ряд решений, которые необходимо принять. Чем более подробным будет ваш план, тем эффективнее станет ваш поиск.

Местоположение

Как далеко от вашего учебного заведения или работы вы хотите жить? Плата за аренду может быть значительно ниже, если вы не против тратить на дорогу немного больше времени, особенно если университет или офис находятся на Манхеттене. Посмотрите на карту метро или движения автобусов, чтобы понять как вы будете добираться из того или иного района.

Нью-Йорк разделён на пять районов, называемых боро: Манхеттен, Бруклин, Квинс, Стейтен Айленд и Бронкс. Манхеттен это культурный и деловой центр центральной части штата. Аренда здесь стоит значительно дороже, чем в других боро или расположенного рядом штата Нью-Джерси. Удобство это значительный фактор при выборе жилья, поэтому районы, близко прилегающие к Манхеттену, обычно дороже чем окраины. Тем не менее, из-за растущей популярности некоторые части Бруклина по цене равны Манхеттену.

Очень полезно попросить совета у друга если вы ищете жильё в незнакомом месте. Если вы серьёзно решили поселиться в определённом месте, хорошей идеей может стать прогулка по району как будто он уже ваш. Проверьте свои ощущения от нахождения там. Найдите расписание экскурсий по различным местам в городе на сайтах www.one-to-world.org или в приложении в «Нью-Йорк Таймс» под названием «Выходные», или в секции «По городу» журнала «Тайм аут».

Ваш бюджет

Прежде чем принять решение о месте проживания, стоит как следует подумать о расходах и о сумме, которую вы можете себе позволить истратить. Сделайте месячный список расходов чтобы определить сколько вы сможете выделять на жильё. Как правило, рекомендуется тратить на аренду квартиры не более чем от одной четверти до одной трети вашего ежемесячного дохода. В Нью-Йорке этого очень сложно добиться, поэтому вам придётся сокращать расходы по другим статьям.

Неплохо при первой же возможности открыть текущий счёт в банке. Это поможет вам создать кредитную историю – открытие расчётного счёта сразу же начнёт её формирование. В противном случае вам придётся носить с собой наличные или дорожные чеки в долларах, чтобы быть готовым внести залог или оплатить первый месяц аренды и т. д.

Бюджет

Доход (годовой)
Грант/пособие на обучение	$
Кредит	$
Зарплата	$
Личные или семейные средства	$
Общий годовой доход		$

Ежегодные расходы

Квартира
Комиссия агента	$
Залог	$
Залог за электричество/подключение	$
Телефон/приобретение и подключение	$
Расходы на переезд	$
Новые замки/покупка и установка	$
Мебель	$
Предметы домашнего обихода	$
Всего		$

Обучение

Оплата обучения/сборы	$
Книги	$
Иные расходы	$
Всего		$
Общий годовой расход		$

Ежемесячные расходы

Счета
Аренда жилья	$
Электричество	$
Газ	$
Телевидение/интернет	$
Мобильная связь	$
Домашний телефон	$
Всего		$

Повседневные расходы

Питание
Прачечная	$
Развлечения	$
Личные расходы	$
Прочие расходы	$
Всего		$

Транспорт

Метро
Другой транспорт	$
Всего		$
Ежемесячные расходы х 12 (Ваш годовой расход)		$

 

Безопасность

Поставьте безопасность на первое место при поиске жилья. Лучшим способом оценить район это приехать туда лично и оценить, чувствуете ли вы себя в безопасности. Помните, что районы Нью-Йорка отличаются от квартала к кварталу, поэтому вместо того, чтобы оценивать микрорайон по его имени (Челси, Ист Виллидж и т. д.), лучше пройтись там и оценить обстановку самостоятельно. Пройдитесь до ближайшей станции метро – безопасно ли ходить здесь и днём, и ночью? Поговорите с владельцами магазинчиков. Если вам скажут, что их грабили в этом месяце, есть все шансы, что квартира в этом месте небезопасна. В целом, стоит смотреть во все глаза; хорошо освещённая наполненная людьми улица обычно надёжнее тёмной и пустой. Убедитесь, что входная дверь в здание закрывается на замок, а холл хорошо освещён. Если вы не можете позволить себе квартиру в доме с швейцаром, найдите дополнительные варианты обеспечить безопасность неподалёку: швейцар в соседнем доме, круглосуточный магазин или ресторан, или полицейский участок.

В квартире

Несколько мер предосторожности в Нью-Йорке:

• звоните в полицию по номеру 911 в случае совершения преступления, пожара и при необходимости медицинской помощи, если вы непосредственный участник события или свидетель. По поводу неэкстренных ситуаций, например, шум по ночам или обнаружение кражи, звоните 311
• держите дверь на замке постоянно. При въезде в новую квартиру, смените все замки. Многие специалисты рекомендуют установить засов или «лом» на все двери. Поинтересуйтесь об этом у специалистов по замкам или у домоуправа. Если вы потеряете ключи, немедленно смените замки. Не оставляйте ключ под дверным ковриком, в постовом ящике или другом доступном месте.
• идя домой, держите ключи в руках, когда подходите к своей двери. Если в вашем холле нет консьержа, не позволяйте незнакомцу заходить за вами в дом.
• если кто-то подходит к вашей двери, спрашивайте кто это и убедитесь, что знаете кому вы открываете дверь. Никогда не открывайте дверь в здание через домофон незнакомцам.
• владелец квартиры обязан по закону оснастить жилище датчиком дыма. Проверяйте батарейку питания в приборе не менее одного раза в год. Обратитесь к управляющему если подозреваете, что датчик неисправен.
• Если ваша квартира расположена на первом или последнем этаже, или в неё можно попасть с пожарной лестницы, не экономьте на решётках или замках для окон (хотя на вашем здании они уже могут быть). Проконсультируйтесь с управляющим, так как не все виды решёток, открывающихся в сторону пожарных лестниц разрешаются пожарной инспекцией.
• Если вы планируете уехать на несколько дней, откажитесь от доставки газет и попросите на почте придержать письма для вас или попросите друзей, чтобы они забирали вашу почту. Полный почтовый ящик или стопка газет около двери хороший знак для взломщика, что дома никого нет, делающий вашу квартиру лёгкой мишенью. Если у вас есть автоответчик, не делайте приветственное сообщение на нём слишком информативным. Сообщение «Нас сейчас нет дома» даёт потенциальным ворам слишком много информации. Вместо этого запишите «Я не могу сейчас подойти к телефону». Не сообщайте персональную информацию (особенно адрес и номер кредитной карты) по телефону.
• Запишите заводские номера ценных вещей (телевизора, ноутбука, стационарного компьютера, стереосистемы или АйПода), чтобы в случае кражи их можно было легко опознать и вернуть если их обнаружат. Заведите список номеров ваших кредитных карт, вашего паспорта и дорожных чеков и держите его отдельно. В случае исчезновения документов немедленно обратитесь в соответствующие органы.

Контрольный список по безопасности жилья

• Всегда меняейте замки прежнего жильца. Неизвестно, у кого могут быть ключи.
• Не скупитесь при покупке замков; их можно забрать с собой при следующем переезде. У хорошего замка три компонента: 1) засов, 2) взломостойкий цилиндр и 3) защитная пластина перед цилиндром.
• Если ваша квартира расположена на первом или последнем этаже, или в неё можно попасть с пожарной лестницы, необходимы замки на окна (а в некоторых случаях и решётки). Побеседуйте со слесарем, с консультантом в магазине или управляющим из вашего дома о том, как можно укрепить двери и окна. Убедитесь, что все решётки на ваших окнах открываются изнутри в случае опасности.
• Узнайте где находится ближайший полицейский участок и держите номер его телефона на видном месте. Ваш полицейский участок может проконсультировать вас по поводу замков, решёток и сигнализации, а также о мерах безопасности конкретно в этом месте.
• Держите дверь всегда закрытой.
• Никому не давайте ключи от своей двери. Не вешайте ключи на брелок со своим именем и адресом. И никогда не оставляйте ключи под дверным ковриком, в почтовом ящике или другом доступном месте.
• Незамедлительно доложите об утрате ключе управляющему зданием и срочно смените замки. Если ваша дверь взломана, обратитесь в полицию.
• Указывайте только свою фамилию и первый инициал на дверной табличке, почтовом ящие и в телефонной книге. Если вы не хотите, чтобы ваши данные размещали в телефонной книге, откажитесь от этого при заключении комиссии (взимается комиссия).
• Никогда не открывайте дверь, не зная кто стоит за ней. Во многих квартирах есть дверной глазок. Всегда просите пришедших идентифицировать себя и предъявить документы. Никогда не открывайте дверь домофоном неизвестным.
• Убедитесь, что у вас есть хотя бы один датчик дыма. Хозяева квартир обязаны устанавливать эти устройства в каждом помещении, кроме квартир с системами автоматического пожаротушения. Не забывайте раз в год менять в датчике батарейку. Неплохо приобрести и датчик дыма. Оба прибора можно купить в местном хозяйственном магазине.
• На случай отключения электроэнергии и другой чрезвычайной ситуации, разумно иметь дома воду, консервы, открывалку, свечи, аптечку, фонарик с батарейками и радио с питанием от батарей.
• Наконец, защитите своё имущество от кражи и порчи в случае пожара, приобретя страховку арендатора.

Соседи по квартире

Совместная аренда квартиры общепринятое решение проблемы с высокой стоимостью жилья в Нью-Йорке. У вас, возможно, раньше не было подобного опыта, но многие студенты и молодые профессионалы находят людей сродни себе, чтобы разделить высокие расходы на жильё в большом городе. Подобная ситуация требует взаимопомощи и уступок, поэтому выбирайте соседа очень тщательно.

Пространство и образ жизни

Из-за высоких цен на квартиры в Нью-Йорке, площадь может стать роскошью, но прежде чем поселиться в квартире с одним или несколькими соседями, оцените размер своего имущества, свои привычки и ваши личные приоритеты. Например, образы жизни студентов и работающих людей могут сильно отличаться графиком и занятиями. Квартира-студия подошла бы одному человеку, но два человека в одной комнате могут сделать ситуацию нестерпимой. При совместном проживании кухня и ванная должны быть доступны всем. Обычно гостиная это тоже общее помещение где соседи принимают гостей и общаются, но иногда этим стоит пожертвовать, чтобы дать соседу поспать. Подумайте заранее о ваших потребностях в уединении и тишине для занятий.

Расходы

Оплата аренды и коммунальных услуг обычно делится по количеству жильцов, хотя размер доли может зависеть от площади комнаты. Вас могут попросить внести залог в размере месячной суммы оплаты аренды. Если в квартире установлен телефон, то абонентская плата делится поровну, а междугородние звонки каждый оплачивает сам за себя. Помните, что если один из соседей съедет, хозяин вправе взимать всю сумму аренды с оставшихся жильцов.

Заключение договора с соседями

Прежде чем въезжать в квартиру, заключите с соседями договор о совместном проживании в квартире. При окончании срока договора, его можно продлить если всех участников устраивает ситуация. Если кто-то захочет съехать, он должен уведомить об этом за месяц. Обязательно отразите этот момент в договоре. Обычно принято перед тем как съехать помочь в поиске нового соседа.

При заключении договора обратите внимание на следующие моменты:

• Оплата аренды и коммунальных услуг: какова доля каждого жильца? Если хозяин хочет получать сумму одним чеком, кто из соседей будет его выписывать? Кто будет вносить залог? Как и когда будет возвращён залог? Помните, что если вы ответственный съёмщик, ответственность будет лежать на вас.
• Площадь: кто занимает какую комнату? Как делить кладовку или шкаф? Каковы правила использования общих помещений (кухни, гостиной, ванной)?
• Уборка помещения: кто и какие комнаты будет убирать и по какому графику?
• Питание: будете ли вы питаться вместе, покупая и готовя еду? Если да, то как вы будете делить расходы и обязанности?
• Шум: в какое время можно включать телевизор? До какого времени можно слушать музыку?
• Поздние гости: можно ли друзьям/подругам оставаться ночевать? А другим гостям?
• Другие моменты: можно ли курить и держать домашних животных?
• Окончание аренды: если кто-то захочет съехать, в какой срок нужно уведомить об этом? Должен ли покидающий квартиру сосед найти себе замену?

Лучше всего закрепить свои договорённости на бумаге. Устные договорённости со временем легко забываются и неправильно истолковываются.

Существует несколько способов найти соседей по квартире. Этот процесс часто включает в себя встречи и изучение потенциальных соседей чтобы не ошибиться при выборе. «Крейгслист» выделил отдельную секцию на своём сайте, посвящённую совместной аренде квартир. Есть профессиональные агентства по поиску соседей, но они часто берут приличную комиссию без гарантии, что результат будет удачным. Студентам будет лучше всего обратиться в жилищный отдел студенческого городка, разместить объявление на своей доске объявлений или просто поспрашивать вокруг.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ?

Аренда

Договор аренды это письменное соглашение, которое определяет условия, на которых сдаётся конкретное помещение. Оно составляется хозяином помещения и предоставляется арендатору для подписи. Поскольку этот договор накладывает на вас законные обязанности, следует внимательно ознакомиться с его содержанием прежде чем подписывать. Убедитесь, что вы понимаете все термины, употребляемые в договоре. После подписания будет поздно что-то менять.

Договор должен содержать следующую информацию:

• имена и адреса владельца квартиры и арендатора
• размер оплаты аренды и дата ежемесячной оплаты; большинство арендодателей позволяют задержать оплату на срок до пяти дней
• количество жильцов
• срок действия договора (когда он начинается и когда заканчивается)
• кто оплачивает коммунальные услуги: хозяин или арендатор
• кто будет отвечать за ремонт и какие косметические или более серьёзные изменения арендатор может производить в квартире

Иногда квартиры сдаются помесячно, а не на год или два. В этой ситуации аренда может быть прекращена любой из сторон при условии письменного уведомления не менее чем за 30 дней до наступления следующей даты оплаты аренды

Что делать и чего не делать при заключении договора аренды:

• Обсуждайте все моменты в договоре до подписания; обязательно поставьте подпись рядом со всеми изменениями, вносимыми хозяином в договор
• Убедитесь, что вы получили копию договора как с вашей подписью, так и с подписью хозяина
• Убедитесь, что все условия договора законны. Запреты на проживание детей и поздние визиты гостей НЕЗАКОННЫ; проконсультируйтесь в ассоциации арендаторов жилья и у юриста если у вас есть вопросы к договору
• Помните, что вы обязаны по закону платить сумму, указанную в договоре
• Узнайте правила по поводу содержания домашних животных, вывоза мусора, шума, сдачи квартиры в субаренду и т.д.
• Найдите надёжное место для хранения договора аренды. Можно арендовать банковскую ячейку для хранения важных документов.
• Не заключайте устных договоров. Только письменные соглашения при аренде жилья имеют юридическую силу.
• Не подписывайте договор, пока не убедитесь, что вам ясен весь текст, включая юридические термины.
• Не подписывайте договор с пустыми строками. Поставьте прочерки во всех пустых строках, чтобы впоследствии в них не внесли дополнительные данные.
• Не поддавайтесь давлению с целью быстрого подписания договора, пока вы не прочитаете текст тщательно и медленно.

Договор аренды после подписания очень трудно расторгнуть или изменить, но если ваши обстоятельства неожиданно изменились и вам нужно покинуть квартиру до окончания срока аренды, имеет смысл поговорить с хозяином о возможности заключения дополнительного соглашения. В некоторых случаях хозяин может отпустить вас через месяц после уведомления, но вы можете лишиться залога или должны будете найти нового жильца.

Залог

При подписании договора аренды жилья вам придётся заплатить залог в размере суммы оплаты за месяц, который передаётся хозяину перед занятием вами помещения. Эта сумма может увеличена в три и более раз, если вы иностранный студент без поручителя. Арендодатель обязан внести ваш залог в банк на накопительный счёт, и вы будете получать доход с этого вклада за минусом одного процента в год за обслуживание. При продлении договора хозяин может потребовать увеличения размера залога в соответствие с изменением суммы оплаты аренды на новый срок. Ваш арендодатель может использовать сумму залога для исправления повреждений в помещении, кроме случаев естественного износа, во время срока аренды. В ином случае залог возвращается вам в полном объёме, подразумевая, что вы полностью оплатили аренду.

Закон о стабилизации стоимости аренды жилья

Это специальный закон Нью-Йорка, который защищает арендаторов жилья. Он применим ко всем зданиям, построенным в промежуток между 1947 и 1973 годами, имеющим шесть и более этажей и не являющимся кооперативами или кондоминиумами. Этот закон контролирует цены, которые владельцы жилья могут брать с арендаторов. Прежде чем подписывать договор, узнайте, подпадает ли ваше здание под действие этого законы. Обратитесь на сайт www.nyschr.org или позвоните (212) 961-8930.

Рост арендной платы

Если вы живёте в здании, подпадающем под программу стабилизации стоимости арендной платы, ваш арендодатель может повышать сумму арендной платы только на фиксированный размер в процентах от суммы при каждом продлении договора аренды. Когда вы въезжаете, ваша цена будет выше той суммы, что платил прежний арендатор на сумму, определённую законом. Закон гласит, что арендодатель обязан показать вам копию договора с прежним жильцом, но вам необходимо попросить об этом. Вы можете заключить договор на один или два года. Точная процентная ставка повышения арендной платы изменяется каждый год и определяется комиссией по ценам на аренду жилья. Больше информации на сайте www.HousingNYC.com или по телефону (212) 385-2934.

Плата за въезд

Плата за въезд это единоразовый сбор, который арендодатель может взять с новых жильцов когда они занимают площадь в здании, подпадающим под закон о стабилизации. Размер этой суммы также изменяется каждый год. Это дополнение к обычному ежегодному повышению стоимости аренды.

Ваше право жить с соседом по комнате

Квартира сдаётся в аренду тому, кто подписал договор аренды и членам его семьи, включая супруга, детей, родителей или братьев. Арендатор не имеющий семьи имеет право совместно проживать с ещё одним жильцом. Согласия арендодателя не требуется, но вы обязаны уведомить его в течение 30 дней после его заселения. Проживающие (т. е. люди, имена которых не указаны в договоре аренды) не обладают одинаковыми правами с арендаторами.

Ваше право на субаренду

Как арендатор вы имеете право сдавать вашу квартиру в субаренду субарендатору. Чтобы сделать это, арендатору нужно получить согласие арендодателя. Если вы решите сдать квартиру в субаренду, необходимо заключить договор субаренды с временным жильцом. Помните, что вы несёте ответственность за действия субарендатора, даже если вы не живёте в квартире.

Арендодатель может не дать согласия на субаренду. В этом случае арендатор продолжает нести ответственность по основному договору аренды. Если арендодатель отказывает в субаренде по обоснованным причинам, арендатор не может сдать квартиру в субаренду и арендодатель не обязан освобождать арендатора от обязанностей по договору. Если доводы арендодателя при отказе в субаренде не являются обоснованными, арендатор может сдать квартиру в субаренду. Если в результате этого возникнут судебные разбирательства, арендатор может получить возмещение судебных издержек и расходов на адвоката если судья решит, что отказ арендодателя разрешить субаренду был недобросовестным.

Арендатор, желающий сдать жильё в субаренду должен:

1. Послать письменный запрос арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Запрос должен содержать следующую информацию:

А) срок субаренды

Б) ФИО, домашний и рабочий адреса предполагаемого субарендатора

В) Причина сдачи квартиры в субаренду

Г) Адрес проживания арендатора на срок субаренды

Д) Письменное согласие любого иного проживающего вместе с арендатора или поручителя

Е) Копию предполагаемого договора субаренды вместе с копией договора аренды, если имеется

2. В течение 10 дней после отправки письма арендодатель может запросить у арендатора дополнительную информацию, чтобы принять решение. Эти запросы не должны быть чрезмерно обременительными.
3. В течение 30 дней со дня отправки арендатором запроса или дополнительной информации, смотря что наступит позже, арендодатель должен направить арендатору уведомление о согласии или, если в субаренде отказано, причины отказа. Отсутствие такого уведомления означает согласие на субаренду.
4. Договор субаренды или иное соглашение, которые не соответствуют закону, могут быть признаны недействительными.

Кроме вышеуказанных моментов субаренды существуют дополнительные ограниченные требования для арендаторов квартир в зданиях, подпадающих под программу стабилизации. Эту информацию и другие разъяснения можно найти на сайте www.HousingNYC.com.

Ваши обязанности как арендатора

Снимая квартиру вы должны исполнять определённые обязанности и следовать правилам этикета. Вот некоторые из них.

Будучи арендатором вы должны:

• нести законную ответственность по оплате аренды ежемесячно в течение срока аренды. Это значит, что если арендодатель заключил с вами договор на 12 месяцев, вы должны заплатить за все 12 месяцев, даже если съезжаете после того, как ваш учебный год (9 месяцев) закончился.
• оплачивайте вашу аренду точно в срок, указанный в договоре
• содержите квартире в хорошем состоянии
• выбрасывайте мусор и материалы, подлежащие переработке для вторичного использования в соответствие с указаниями арендодателя
• получите письменное согласие арендодателя на проведение каких-либо изменений в квартире, например, покраски стен или навешивания полок
• уважайте соседей и сильно не шумите
• по окончании срока аренды сдайте квартире в том состоянии, в котором вы её приняли
• используйте собственную мебель или посуду (кроме случаев аренды квартиры с мебелью)
• следуйте регламенту при оформлении субаренды

Если вы нарушите определённые условия договора, вы можете быть выселены.

Обязанности вашего арендодателя

По закону ваш арендодатель обязан:

• обеспечить отопление вашей квартиры с 1 октября по 31 мая
• обеспечить подачу холодной и горячей воды круглый год
• содержать в порядке общие помещения и прилегающую территорию, вывозить мусор, обеспечивать освещение мест общего пользования
• производить ремонт вашей квартиры
• красить вашу квартиру каждые три года
• обеспечить вашу квартиру ванной или душем, туалетом и раковиной на кухне
• поддерживать дом в безопасном состоянии, обеспечивать защиту от погодных условий, крыс, мышей и насекомых; дом должен быть пригодным для жилья, безопасным и в надлежащем санитарном состоянии
• установить детекторы дыма, которые ясно слышно в спальных помещениях
• обеспечить закрывающийся почтовый ящик с именем арендатора на нём
• установить глазок во входную дверь, чтобы вы видели, кто к вам пришёл, не открывая дверь
• установить цепочку на входной двери вашей квартиры, чтобы можно было открывать дверь частично и видеть пришедшего
• установить зеркала в каждом лифте, работающем без лифтёра, чтобы было видно находящихся в нём людей до момента входа в лифт
• иметь доступ в вашу квартиру по предварительной договорённости для проведения ремонта или обслуживания помещения
• иметь разрешение на проникновение в вашу квартиру без предупреждения в случае пожара

Где получить информацию о ваших правах как арендатора

Некоммерческие организации

Совет по жилью и пранированию

42 Broadway, Suite 2010

New York, NY 10004

Тел: (212) 286-9211

www.chpcny.org

Это некоммерческая независимая юридическая организация специализирующаяся по вопросам жилья, планирования и экономического развития.

 

Центральный жилищный совет

339 Lafayette Street, #301

NEW York, N. Y. 10012

Тел: (212) 979-6238

Горячая линия: (212) 979-0611 (работает Пн-Ср-Пт с 13:30 до 17:00)

www.metcouncil.net или http://metrocouncilonhousing.org

Е-мейл: active@metrocouncil.net

Эта организация имеет целью сохранять и развивать доступное жильё в Нью-Йорке. Необходимо быть её членом, чтобы получить информацию и поддержку по вопросам стабилизации аренды, жилищным законам и т. д., а также помощь в проблемах, которые могут возникнуть при общении с арендодателем или агентом по недвижимости.

 

Правительственные агентства/департаменты

Жилищный департамент, отдел нарушений

Нью-Йоркский центр обслуживания населения

Тел: 311

www.nyc.gov/html/hpd/html/pr/violation.html

Телефон жилищного департамента 311, он открыт круглосуточно для приёма звонков о нарушениях таких как отсутствие отопления, горячей или холодной воды, электричества, о неисправностях в квартире или проблемах с водопроводом. Прежде чем звонить сюда, обратитесь с проблемой к управляющему вашим зданием.

 

Нью-Йоркский комитет по аренде жилья

51 Chambers Street, Suite 202

New York, 10007

Тел: (212) 385-2934

Е-мейл: ask@nycrgb.org

Комитет по аренде жилья определяет поправки к стоимости аренды жилья в зданиях, подпадающих под программу стабилизации. На сайте содержится полная актуальная информация о рынке жилья Нью-Йорка вместе со списком ресурсов, которые могут помочь арендаторам и арендодателям понять их права и обязанности.

На сайте можно найти:

• страницу с полезной информацией в виде фактов, а также в формате вопрос-ответ
• путеводитель по правам арендаторов жилья, изданный Главным прокурором штата
• справочник арендатора, содержащий советы по поиску жилья и список онлайн-ресурсов
• бюллетени по вопросам жилья
• другую общую информацию о рынке жилья