Когда Конгресс в последний раз одобрил крупный пересмотр федерального налогового кодекса в 1986 году, появился налоговый кредит, нацеленный на стимулирование частного сектора инвестировать в доступное жильё. Он вырос в социальную программу ценой в 9 миллиардов долларов в год, которая финансировала строительство почти трёх миллионов квартир для жильцов с низкими доходами.

Но налоговый план республиканцев, принятый в прошлом месяце, стал причиной огромных вычетов, что делает маловероятным продолжение строительства теми же темпами. Так как налоговая ставка для корпораций снизилась, ценность кредитов – которые корпорации получали за свои инвестиции – также упала.

«Это величайший шок для системы доступного жилья со времён Великой рецессии», – сказал Майкл Новоградац, управляющий партнёр «Новоградац и компани», национальной бухгалтерской фирмы из Сан-Франциско.

Согласно анализу, проведённому его фирмой, новый налоговый закон ограничит рост субсидированного доступного жилья на 235 000 единиц в течение следующей декады, увеличивая существующую нехватку.

Девелоперы и городские агентства уже ищут новое финансирование и сокращают долгосрочные планы.

Дон Фалк видит нежелательные последствия прямо их своего окна. Фалк исполнительный директор «Тендерлойн нейборхуд девелопмент корпорейшн», девелопера доступного жилья в бедном районе Саг-Франциско Тендерлойн. Прямо через дорогу от его офиса находится новый проект, возведение восьмиэтажного здания, в котором будет 113 помещений, треть от необходимого числа для растущей популяции бездомных.

Год назад, когда рынок налоговых кредитов начала падать на фоне ожиданий что республиканский президент и республиканский Конгресс круто снизят налоги, у проекта возник дефицит в 3 миллиона долларов. Город вмешался и покрыл недостачу, но финансовая проблема стала первым знаком того, что группы по возведению доступного жилья и девелоперы ожидаю замедления строительства нового здания.

Кейт Хартли, директор отдела мэрии Сан-Франциско по жилью и развитию инфраструктуры – агентства, которое поддержало строительство Фалка, когда ему была нужна помощь – сказала, что низкая корпоративная налоговая ставка увеличила стоимость возведения доступного жилья в городе примерно на 50 000 долларов на квартиру. Это увеличивает многомилионные утечки денег, сказала она, «и у нас становится меньше денег на строительство квартир, которые мы хотим построить».

Для арендаторов типа Сэнди Хернандез, которая живёт к югу от Сан-Франциско в трёхкомнатной квартире со своим бывшим мужем и двумя детьми, это происходит в самое неподходящее время. Её здание было недавно приобретено группой инвесторов, и в следующем месяце её арендная плата увеличится на 850 долларов – более чем на 40 процентов – до 2 750 долларов. Хернандез сказала, что не может платить так много, но она в безвыходном положении, потому что очередь на доступное жильё очень большая.

«Трудно, потому что много людей в той же ситуации», – сказала она.

Программы строительства субсидированного съёмного жилья ведут свою историю со времён Великой депрессии, и они были сильно расширены во время «войны с бедностью» президента Линдона Б. Джонсона. Поддержка этих программ стала ослабевать при президенте Ричарде Никсоне, и они значительно снизились при президенте Рональде Рейгане. Но в отличие от программ общественного жилья, которые развивались при демократических администрациях и сокращались при республиканских, налоговые кредиты зарекомендовали себя как долгосрочные и политически популярные.

Консерваторы рассматривали подход как налоговую льготу и способ использования частных рынков для решения общественных проблем. Либералы видели это способом направить федеральные деньги в местные районы. С 1987 года так финансировалось строительство и ремонт около 30 процентов всех 10 миллионов доступных квартир в стране, считающихся жилищем, которое люди, получающие 60 процентов и менее от среднего заработка, могут себе позволить.

«Это самая успешная социальная программа, о которой никто не слышал», – сказал Дэвид Эриксон, директор общественного развития в отделении ФРС в Сан-Франциско и автор книги «Революция в жилищной политике».

Это работает так: правительство штата предоставляет кредиты девелоперам доступного жилья, которые переводят их корпорациям в обмен на долю в арендуемых зданиях, квартиры в которых предназначены для съёмщиков с низким доходом. Корпорации используют кредиты как купон на будущие налоги. Налоговые кредиты на дома для малоимущих обычно популярны среди банков, потому что инвестиции в доступное жильё помогают удовлетворить их обязательства по Закону о местных реинвестициях.

Необходимость в этом сегодня велика. Число арендаторов возросло в течение последней декады, около миллиона арендаторов появилось, начиная с 2010 года. Это в два раза больше чем в предыдущие пики в 1970-х и 1980-х.

Девелоперы ответили бумом строительства квартир. Но так как доходы арендаторов имеют тенденцию быть выше чем в прошлые годы – домохозяйства, получающие в год более 100 000 долларов, составили треть арендаторов в последние 10 лет – многие новые квартиры находятся в дорогих зданиях из стекла и стали, которые усыпали центры городов по всей стране.

Есть некоторые показатели что строительная лихорадка помогает увеличить доступность, особенно на высшем уровне рынка, где число свободных квартир растёт, а цена аренды падает. Тем не менее, жилья для малоимущих недостаточно. Около половины арендаторов платит более 30 процентов своего дохода за жильё, а четверть платит более половины.

В Калифорнии законодатели предложили ряд решений, от денег на доступное жильё до уменьшения числа строительных норм и усиления зашиты жильцов. Сенатор штата Скотт Винер, автор недавно введённого закона, который затрудняет городам блокировать девелопмент жилья, предложил очередные законопроекты, которые, среди прочего, увеличат строительство рядом с вокзалами и другими транспортными узлами.

На федеральном уровне сенатор Мария Кантвелл, демократ от Вашингтона и Оррин Хэтч, республиканец от Юты, поддержали предложение об увеличении числа налоговых кредитов для жилья для малоимущих на 50 процентов.

На сегодня мало что говорит о том, что ситуация с арендой улучшится в ближайшее время. В течение следующей декады возраст молодой половины поколения миллениалов достигнет 20-30 лет, увеличив число арендаторов. В тот же период более миллиона единиц доступного жилья, финансируемого налоговыми кредитами для малоимущих и другими правительственными программами, утратят финансирование и станут стоить дороже.

Одним из результатов роста числа арендаторов с высокими доходами является то, что квартиры, которые законодатели вежливо называют «естественным доступным жильём» – запущенные здания, где малоимущие жильцы могут позволить себе квартиру без субсидий – переводятся в более дорогой сегмент рынка.

В Редвуд-сити на полуострове между Сан-Франциско и сердцем Кремниевой долины, фирмы с частным капиталом расхватывают здания, в которых живут малоимущие работники обслуживающего сектора и заселяют их высокооплачиваемыми сотрудниками технологического сектора. Цель инвесторов проста: из-за нехватки жилья и роста спроса можно заработать на покупке старых зданий, расхвалив их новым жильцам и постоянно повышая стоимость аренды.

Это оказывает давление на жильцов типа Хернандез, 41-летней женщины, работающей на двух низкооплачиваемых местах, одном по уборке домов и другом в доме престарелых. Она провела десять лет ожидая появления субсидированной съёмной квартиры.

Джессхилл Лав, адвокат инвесторов, которым теперь принадлежит здание, где живёт Хернандез, сказал, что из-за взрыва спроса арендная плата могла вырасти ещё больше. «Управляющей компанией было принято решение не повышать арендную плату до рыночного уровня, чтобы минимизировать ущерб семьям», – сказал он.

Ответный удар был яростным. Меры по контролю стоимости аренды начали применяться в городах области залива. На прошлой неделе Хернандез и другие жильцы здания собрались у «Редвуд лэндинг», управляющей компании, скандируя лозунги типа: «Наш крик услышьте, аренда выше крыши», и держа плакаты с надписями «Остановите переселение немедленно».

Протест привлёк много голосов и визит мэра Редвуд-сити. Прямо через дорогу от толпы стоял автодом, припаркованный на ночь. Два его бездомных обитателя высунули головы чтобы посмотреть, что происходит.

Лиза Ханнибал, 52 года, которая живёт в автодоме и не имеет работы, сказала, что она тоже стояла на очереди на доступное жильё, но ничего не появилось.

«Мы в очень трудной ситуации, – сказала она. – Но сегодня это может случиться с каждым».

0

0