Когда Нери Карранза пошла смотреть квартиру в западной части 109-й улицы на Манхэттене, в кармане её голубой куртки лежали свёрнутые в рулончик деньги на случай если жильё ей понравится. Это была первая квартира, которую она смотрела в своей жизни, первый раз, когда она могла бы жить в собственном доме, за который она платила бы с зарплаты со своей первой работы на стекольном заводе. И квартира была точно такой, как описывала её подруга из церкви: маленькая, но удобная.

Так в морозный воскресный день в 1956 году Карранза, которой тогда было 32 года, с шапкой чёрных волос и жгучим желанием получить независимость, переехала в узкую трёхкомнатную квартиру. Она устроила там всё по-своему, отмывая и обставляя её каждое воскресенье, сажая жёлтые розы и ярко-розовую герань в ящики на окнах, крася стены белой краской, когда приходило время. Владельцы менялись, Карранза жила дальше, пуская корни в крупном латинском районе.

«У меня было всё, что бы я ни захотела», – сказала Карранза.

Но однажды в 2010, когда ей было 87, Карранза узнала, что новый владелец хочет выселить ей по самой бессмысленной причине: считалось, что она не жила в своём любимом доме.

Она была далеко не единственной съёмщицей, которой грозило выселение собственником, «Орбах груп», компанией из Нью-Джерси, недавно заплатившей около 76 миллионов долларов за здание, в котором она живёт, и ещё 21 дом в округе, сделавшись монополией, полностью захватившей большинство жилой площади квартала на западе 109-й улицы. «Орбах» подала иски о выселении в жилищный суд на ряд её соседей из квартир, арендная плата за которые контролировалась государством.

То, что случилось с Карранзой и другими, показывает, как жилищная судебная система Нью-Йорка, созданная отчасти для защиты арендаторов от опасных условий проживания, вместо этого помогает владельцам жилья вытолкать жильцов и вырвать самый ценный гражданский ресурс – доступное жильё – из рук регуляторов и отправить его на свободный рынок.

В жилищной системе Нью-Йорка можно запутаться. Вот краткий курс ваших прав и их использования.

Квартиры с регулируемой арендной платой, часто единственное жильё в Нью-Йорке, которое люди со скромными доходами могут себе позволить, исчезают в ходе гентрификации, неумолимо несущейся по городским районам. Мэр Билл де Блазио, находящийся на посту второй срок, объявил делом чести погасить этот кризис, в ходе которого исчезает доступное жильё и увеличивается число бездомных. Однако, все усилия города по созданию нового доступного жилья тратятся на дуэль с противостоящей силой: мощными стимулами для владельцев жилья делать всё возможное, чтобы избавиться от существующих доступных квартир. Дело не только в том, что растущие население и экономика города создали доходный свободный рынок. Вся структура защиты арендаторов – хотя, наверное, и самая сильная в стране, по крайней мере на бумаге – постоянно разрушается законами, принятыми в пользу владельцев жилья из Олбани и необдуманными решениями.

Владельцы площади, особенно юридические лица, которые контролируют всё большую долю рынка, следуют стандартному сценарию по избавлению от жильцов. Это часто становится первым шагом для поднятия арендной платы до достаточного уровня – по действующим правилам не выше 2733,25 доллара в месяц – чтобы вырваться из кандалов правил. Владельцы часто предлагают жильцам компенсацию, чтобы они съехали. Они могут досаждать им плохим качеством услуг и постоянным ремонтом. И ещё, иногда без всяких оснований, они могут подать на жильцов в жилищный суд

Невозможно сказать сколько выселений были несправедливыми. Много людей, которых выселяли по суду, имели долги по аренде, и некоторые арендаторы явно злоупотребляли законом, оставаясь в своих квартирах, не платя за неё месяцами. Для мелких владельцев жилья такие съёмщики могут стать причиной финансовой катастрофы.

Но расследование «Нью-Йорк таймс» красочно описывает как «Орбах груп» и другие мегавладельцы недвижимости пользуются неисправной и перегруженной системой. В одном из самых занятых судов страны, ошибки часто не замечаются, а сомнительные заявления не оспариваются. Иски легко подать, но тяжело оспаривать. У владельцев площади есть юристы. У арендаторов обычно их нет, несмотря на новый закон, который ставит целью предоставить бесплатного советника малоимущим ньюйоркцам.

Владельцы жилья надеются на так называемую машину выселений. Штат юристов занимается десятками тысяч дел в год, зарабатывая с объёма и иногда используя пробелы в законодательстве для открытия сомнительных судебных дел. Преступное поведение редко наказывается.

Участники процесса, которые должны уведомлять жильцов о том, что на них подали в суд, иногда нарушают закон. Среди арендаторов, с которыми сотрудники предположительно разговаривали лично, «Нью-Йорк таймс» нашла несколько человек, которые в это время были за границей. Один умер много лет назад.

Судьи иногда невольно велят выселить жильцов, которые понятия не имели, что на них подали в суд.

«Когда к нам послали пристава, нас не уведомили», – сказал Занден Алзанден, иммигрант из Йемена, которого выселили из его дома в историческом доходном доме «Данбар» в Гарлеме, когда он был в больнице в январе 2017 года. – Ничего на двери, вообще. Просто в тот день заходит пристав, сидят мой сын и старик: «Бум-бум, пошли отсюда к чёрту».

Чтобы понять, что происходит, когда уязвимые ньюйоркцы оказываются в жерновах бюрократии выселения, «Таймс» проанализировала базу данных с более чем миллионом дел жилищного суда между 2011 и серединой 2016 года. «Таймс» также взяла интервью у сотен жильцов, юристов и представителей арендаторов, и исследовала более тысячи жилищных дел прошедшей декады. Она особенно внимательно смотрела на два места: здания «Орбах» на 109-й улице и «Данбар апартментс» в двух милях к северу. Результатом стали часто перекрывающие друг друга режимы агрессии: лживые или надуманные заявления арендодателей, плохое состояние жилья и общая дисфункция суда.

В прошлом году против жильцов было открыто около 232 000 дел, грубо говоря по одному на каждые десять съёмных квартир. Большинство жильцов обвинялось в долгах за аренду. Но во многих случаях жильцов судили за арендную плату, долгов по которой не было. В одних случаях они платили, но владельцы жилья заявляли, что чеки по ошибке не были обналичены или пропали на почте. В других случаях их судили за деньги, которые должны были поступить по госпрограмме. В третьих жильцы задерживали оплату только потому, что необходимый ремонт не производился.

В прошлые годы владельцы жилья всё чаще использовали иной вид иска о выселении, типа того, чтоб был подан против Карранзы. Называемые захватами, эти случаи включали в себя мнимые нарушения договора аренды. Часто нарушения незначительные. Иногда их просто фабрикуют. Хотя общее число дел о выселении за прошедшее десятилетие упало, доля захватов выросла, в частности в Бруклине и Куинсе, эпицентре гентрификации. Декаду назад в Куинсе каждый шестой иск был захватом. В прошлом году это был уже каждый четвёртый.

Даже если дело оказывалось безосновательным, сам факт суда может помешать съёмщику арендовать новую квартиру. Мониторинговые компании сообщают владельцам жилья был ли потенциальный арендатор в суде по поводу выселения, при этом не всегда говоря о результате процесса. Попытки избавиться от этого «чёрного списка арендаторов» пока не увенчались успехом.

Неувязки в жилищном суде могут аукаться годами. Хотя выселения происходят относительно редко – в прошлом году их было около 21 100 – многие жильцы, устав от борьбы, решают съехать сами. Некоторые стесняют родственников, или оказываются в приютах для бездомных. Из «Данбара» съехало более четверти жильцов, на которых подали в суд с 2013 года.

На Фаллу Диопа, семья которого жила через несколько квартир от Карранзы на 109-й улице, «Орбах» дважды подавала в суд: в 2009 за долги по его аренде в 1144 доллара в месяц и в 2011 за предположительную субаренду комнат в его квартире. Он оплатил свои долги. «Субарендаторы» были его родственники, которые жили с ним 19 лет. Но примерно через два года после победы во втором деле Диоп согласился съехать.

«Я устал от борьбы с ними и от притеснений», – сказал Диоп, бывший пекарь, вышедший на пенсию, который сказал, что взял 50 000 долларов отступных, что казалось тогда целым состоянием. После этого он снял квартиру в Бронксе за 2700 долларов в месяц.

В июне 2016 года «Орбах» разместила рекламу бывшей квартиры Диопа, призывая потенциальных арендаторов заглавными буквами «звонить сегодня чтобы посмотреть на эту прелесть». Аренда в месяц стоила 4200 долларов.

Сделка оказалась не такой выгодной для Диопа. Отступные кончились. В 65 лет он спит на диване свой бывшей подруги.

С арендной платой около 300 долларов в месяц, квартира Карранзы была первоочередной целью.

В июле 2010 года «Орбах груп» подала свой иск с целью захвата против Карранзы, обвиняя её в том, что она нелегально использовала свою квартиру как склад, в то время как сама жила рядом у подруги. В судебных документах квартира обозначалась как «недоступная и необитаемая», забитая газетами и мусором.

Фотографии, сделанные за пять месяцев до этого племянницей Карранзы, изображали её сидящей в квартире, смотрящей телевизор. Она была забита мебелью, но была ухоженной, без газет и мусора. Однако, стены были покрыты плесенью. Светильники и шкафы на кухне поржавели. Участки пола вскрылись. Потолок на кухне провис.

Жилищный суд не должен был быть дубиной против жильцов обветшалого жилья. Система была создана в 1973 году с совершенно другой целью: способствовать ремонту и сохранению стареющего жилого фонда Нью-Йорка. Она также была нацелена на создание единого форума для споров между владельцами жилья и арендаторами, которыми завалило гражданские суды.

Через несколько лет у системы начались проблемы. Разгромный аудит городского ревизора в 1979 году сообщил, что суды не смогли победить недобросовестных владельцев жилья. В 1986 году отряд адвокатов жильцов и юристов описали систему как хаос. Их отчёт цитировал слова одного из судей: «У меня нет времени, чтобы передохнуть, я перехожу от одного дела к другому».

Суд скоро сломя голову превратился в бизнес.

После лет оттока в пригороды, городского дискомфорта и фискального кризиса, Нью-Йорк в начале 1990-х начал восстанавливаться. Районы, ранее игнорировавшиеся успешными людьми, начали облагораживаться. В то же время законотворцы штата распотрошили защиту жильцов квартир с регулируемой арендной платой. Крупные компании скупили здания, пытаясь превратить доступные квартиры в съёмное жильё класса «Люкс» или переделать их в кооперативы или кондоминиумы.

Компания под названием «Пиннакл груп» помогла превратить жилищный суд в оружие. В 2004 году «Пиннакл» начала покупать сотни зданий по всему городу, часто с участием партнёров. Только в августе 2005 года «Пиннакл» и «Предиум груп», фирма с частным капиталом, купили 104 здания, включая дом Карранзы и «Данбар». К 2006 году «Пиннакл» подала около 5000 исков о выселении, почти на каждую четвёртую квартиру.

«Пиннакл» была такой крупной и агрессивной, что заработала проблем, включая расследование генерального прокурора и групповой иск от жильцов, обе из которых были улажены. Отчасти из-за тактики «Пиннакл» городской совет в 2008 году принял закон, позволяющий жильцам подавать иск в суд из-за притеснений, хотя в целом это оказалось неэффективным.

Примерно в то же время «Пиннакл» разместила рекламу своих 22 зданий на 109-й улице. Она хотела продать их в одни руки.

«Орбах груп» была относительно новым игроком в Нью-Йорке. Мейер Орбах, который вырос в семье, занимающейся недвижимостью, сформировал компанию около шести лет до этого, сконцентрировавшись на коммерческой недвижимости и жилье класса «хай-энд». Но когда ударил финансовый кризис 2008 года, «Орбах груп» вошла на регулируемый рынок, приобретя 13 зданий на западе 49 улицы. В мае 2009 года «Орбах» купила здания «Пиннакл» на западе 109-й улицы. «Орбах» также стала применять бизнес-модель «Пиннакл». С 2008 до 2010 года она подала в суд на 182 жильцов, выбирая примерно каждую третью квартиру, согласно документам суда. «Орбах» также делала высокую ставку на иски о захвате. Каждое третье дело «Орбаха» о выселении было захватом, по городу это отношение было один к десяти.

Суды с целью захвата имели отличительное преимущество для агрессивных собственников жилья: их можно подавать без особых доказательств, а жильцам необходимо неоднократно являться в суд и предоставлять личную информацию за многие годы.

«Это рыболовные экспедиции», – сказал Майкл Гринталь, старший юрист проекта общественного развития при Городском центре правосудия.

Дело о захвате требует так мало доказательств, сказал Гринталь, что один бруклинский собственник здания подал 23 одинаковых иска, обвиняя жильцов в «курении и/или пьянстве и/или в азартных играх и/или праздношатании». Будучи потрясёнными, сказал Гринталь, некоторые жильцы съехали.

В ответ на вопросы об использовании жилищного суда, пресс-секретарь «Орбах» Сандра Киттел сказала, что компания «глубоко заинтересована в доступном жилье» и оставила цену аренды тысяч квартир доступной.

Чтобы доказать, что Карранза жила с подругой, Гарри Тавил, управляющий большинством зданий «Орбах» в Нью-Йорке, сказал, что «поиск в базе данных» обнаружил, что она не использовала свой адрес для подачи заявления на кредит почти пять лет. Он так же показал, что «Нери Карранза признаёт, что она не живёт в указанном помещении».

Карранза и её подруга сказали, что это неправда.

Юристы «Орбах» попросили у Карранзы документы почти за пять лет, включая счета из больницы, банковские выписки, счета за электричество, формы W-2 и 1099, а также налоговые декларации. Вместе с ними все завещания и распоряжения, паспорт, водительское удостоверение, номер социального страхования и свидетельство о рождении.

Карранза, которая говорит только по-испански, считает каждый судебный документ на английском, сунутый ей под дверь, оскорблением. Ей повезло найти бесплатного адвоката и в конце концов она победила. Но дело растянулось более чем на три года. За это время были назначены ремонтные работы, но они не были выполнены. Моральная компенсация была запрошена, но в требовании было отказано. Бумаги по-прежнему приходят. Карранза продолжает ходить в суд.

«Когда я вижу эти бумаги на полу, я говорю про себя: «Их же мать!», – сказала Карранза, имеющая чёрный пояс по карате и предпочитающая духи «Ланком». – Я трясусь от злости, – добавила она. – Это несправедливо».

«Данбар апартментс» начался как один из крупнейших американских экспериментов реформы жилищного обеспечения. Построенный Джоном Д. Рокфеллером-младшим в 1920-е и названный в честь чёрного поэта Пола Лоуренса Данбара, комплекс был первым в стране крупным жилищным кооперативом для афроамериканцев.

Состоя из шести зданий с видом на центральный сад, «Данбар» является микрокосмом истории Гарлема в одном городском квартале на углу 149-й улицы и бульвара Фредерика Дугласа. В начале своего существования «Данбар» был домом для таких людей как лидер борьбы за гражданские права и социолог В. Е. Б. дю Буа и шоумен Билл (Боджангл) Робинсон. Это городская достопримечательность, занесённая в Национальный список исторических мест.

Тем не менее, постепенно кооперативы превратились в арендуемые квартиры и «Данбар» сменил ряд владельцев, постоянно ветшая. Нынешним владельцем является общество с ограниченной ответственностью, созданное бруклинской компанией «И энд М ассошиэйтс», которая купила комплекс в 2013 году после взыскания по ипотеке «Пиннакл». Поскольку Гарлем очень популярный район, «И энд М» начала перестраивать «Данбар», выживая давних арендаторов, переделывая свободные квартиры и устанавливая более высокие цены.

Перемены и ремонт оставили «Данбар» в кризисе, поделённый между старыми и новыми жильцами, иногда между чёрными и белыми. Для некоторых давних жильцов свежая краска и блестящая техника, установленная у соседей означали, что собственник оставляет их дома ветшать, чтобы выгнать их.

«Я скажу вам прямо: они хотят, чтобы чёрные ребята съехали, – сказала Лайнетт Уильямс, 80 лет, которая живёт в «Данбаре» 21 год. – Потому что белые люди могут прийти и платить больше».

Через сеть обществ с ограниченной ответственностью «И энд М» имеет долю в почти 90 нью-йоркских зданий, в которых есть квартиры с регулируемой ставкой аренды. До недавнего времени секция её вебсайта, предназначенная для инвесторов, хвалилась, что «И энд М» относилась к каждому объекту «с точки зрения инвестора, стремясь понять истинную ценность имущества, а также найти способы, которые раскрыли бы эту ценность». Ссылка на эту секцию была недоступна жильцам.

(После того как «Таймс» обратилась в компанию, та закрыла свой сайт. В ответ на вопросы «И энд М» также сказала, что она «не имела ничего с «Данбар апартментс» с середины 2017 года, хотя в регистрационных записях нет сведений о продаже. Компания не ответила на просьбу дать объяснения).

Жилищный суд помог «И энд М» раскрыть ценность. Менее чем за пять лет владения, показывают записи, собственник подал в суд по меньшей мере на 250 жильцов, находившихся под зашитой программы регулирования арендной платы – почти половина «Данбара» – на некоторых неоднократно. Всего было более 500 исков.

Данные жилищного суда показывают только шесть успешных выселений. Но ещё 15 жильцов могли быть выселены: записи показывают, что ордеры на выселение были выписаны и людей в их квартирах больше нет. Ещё 11 жильцов согласились съехать чтобы закрыть их дела.

Но это только часть истории: десятки других съехали после того как на них подали в суд. Многие говорят, что они устали ходить в жилищный суд бороться за ремонт. В целом, 67 жильцов, против которых подали иски – более четверти – больше не живут в «Данбаре».

Большинство дел по «Данбару», исследованных «Таймс», были по поводу долгов за аренду, как и большинство дел о выселении по городу. И много жильцов имели долги. Но примерно треть дел была прекращена, потому что долг был погашен, или просто закрыта, что говорило о том, что дело было открыто по ошибке, или что жилец заплатил после того, как на него подали в суд, или просто съехал. Это порождает вопросы о том, возбуждаются ли дела по поводу притеснений жильцов.

В другой трети случаев жильцы признавали, что они прекращали платить арендную плату, но добавляли, что их квартиры требовали ремонта. По закону жильцы могут задержать оплату, чтобы обеспечить ремонт.

Несколько жильцов сказали, что единственным способом решить проблемы было прекращение оплаты, вызов в суд и рассказ обо всём судье.

«Когда на меня подали в суд, я была потеряна и расстроена, поэтому я придержала свои деньги, – сказала Катрина Стэнли, 51 год, которая живёт в квартире, куда её прабабушка въехала в 1920-е. – Мне прислали неопытного человека, чтобы починить у меня потолок. И прямо после того, как он его починил, потолок упал снова».

Много жильцов жаловалось на протечки. В одной квартире надо было провести столько работ, что она не прошла инспекцию на предоставление федеральной субсидии на жильё. Одной женщине дали крупную скидку на аренду после жалобы на плесень, тараканов и ненадлежащее устранение трупа в соседней квартире.

Идрисса Сидиби, 54 года, водитель грузовика, въехал в «Данбар» в 2001 году. Год за годом, сказал он, он постоянно жаловался на текущий кран горячей воды в своей ванной.

В июле прошлого года «Данбар» подал на Сидиби иск на сумму в почти 2600 долларов за долги по аренде, который Сидиби оспорил. За три дня до первого слушания, Сидиби пытался добавить горячей воды в едва тёплую ванну, и вода выстрелила обжигающей струёй. Шокированный болью, Сидиби с трудом выбрался из ванны, затем упал на пол.

Его ближайший друг обнаружил его и вызвал скорую. Фотографии изображали слои кожи, сходившие с его правой ступни и ожоги на его ногах. Сидиби потребовалась пересадка кожи, и он провёл более семи недель в лечебном центре Гарлема. Пока он был там, его почки чуть было не отказали – и судья одобрил его выселение.

«Я был в больнице и думал: «Как мне выбраться отсюда и сделать платёж?» – сказал Сидиби, который оспорил выселение и подал в суд на владельца здания за свои увечья. Дело ожидает рассмотрения.

В ответ на вопросы «И энд М» сказала через своих юристов, что из-за небрежности прежних владельцев «Данбар» нуждался в огромном количестве работ, чтобы соответствовать стандартам компании по безопасности, чистоте и охране. Юристы сказали, что не могут комментировать частные случаи, но выразили сомнение, что жильцы не упомянули отсутствие ремонта или износ при визите в жилищный суд.

«Мы считаем, что имеет смысл предполагать, что они съехали, не оплатив долги по аренде и/или чтобы избежать выселения», – написала Рени Дигругилье, юрист фирмы «Хоринг Великсон и Розен».

Дигругилье сказала, что многие жильцы подали «сомнительные жалобы на ремонт» и часто затрудняли проведение ремонта, отказываясь пускать рабочих в свои квартиры. Собственник, сказала она, подавал в суд только на жильцов, которые не платили за проживание или иным способом нарушали правила.

Даже когда дела быстро завершаются – как в пятой части дел по выселению по городу – возможны значительные последствия.

Лори Вайсман говорит, что не имела долгов по аренде, когда «Данбар» подал на неё в суд в марте 2017 года. Поэтому она был шокирована, когда журналист сказал ей об иске. (Дигругилье сказала, что её фирме дали папку, в которой были указаны долги Вайсман).

«Это почти как будто они кидают шарик из жёванной бумаги и смотрят приклеится ли он», – сказала Вайсман.

Хотя это дело и другое, открытое девять месяцев спустя, были прекращены, Вайсман надеется, что скоро переедет. Но чёрный список жильцов затрудняет поиск новой квартиры.

«Я загнана в угол, – сказала Вайсман. – Я не хочу оставаться здесь, но я не могу съехать».

11 апреля 2017 года юридическая фирма «Грин энд Коэн» подала в суд на троих жильцов, защищённых программой контроля за арендной платой, из дома на западе 111-й улицы.

Одно дело было возбуждено и прекращено. Жильцы во втором деле наняли адвоката, который смог заставить «Грин энд Коэн» согласиться, что дело было возбуждено по ошибке.

В третьем случае жилица Кэролин Опалиски, отошедшая от дел владелица джаз-клуба, не нанимала адвоката. Она подписала документ, известный как соглашение сторон, подтверждая, что она должна около 1325 долларов. На следующий день «Грин энд Коэн» подали документы на выселение, хотя срок её первого платежа был больше чем через месяц.

«Я всё исполнила!» – написала Опалиски в ответ суду. – За что выселять???»

Судья встал на сторону Опалиски.

Поскольку мало кто из юристов вообще имеет полномочия, система создаёт повод для открытия максимально возможного числа дел без оснований.

Объём занимает центральное место в бизнес-модели многих юридических фирм, которые представляют собственников жилья в Нью-Йорке. Одна фирма, «Гутман, Минтц, Бейкер и Зонненфельдт» выдала почти 110 000 дел о выселении за пять лет, более 10 процентов всех дел по зданиям, принадлежащим частным лицам.

Некоторые фирмы, как обнаружила «Таймс», неоднократно судились с жильцами даже после того, как им сказали, что долгов больше нет. Иногда данные по аренде были неверными. Иногда юристы судились из-за денег, которые должны были поступить по федеральным программам, что обычно не допускается. Фирмы часто подавали шаблонные иски, заполняя суммы долга и имена собственников жилья в поля документов, которые в остальном были одинаковыми, не проверяя данные от собственников. Это эхом откликнулось во время ипотечного кризиса, когда банки пробегали через сотни документов, не проверяя их на достоверность.

А с таким низким барьером для подачи иска – пошлина в 45 долларов – объём дел таков, что каждый из 50 судей каждое утро выслушивает не менее 90 дел, открывая поле для ошибок и даже откровенной лжи. В январе комиссия из адвокатов и судей выпустила крайне критичный отчёт о работе жилищного суда, назвав число судей «абсолютно неадекватным», и сказав, что по меньшей мере ещё 10 были «не просто желательны, но обязательны».

У большинства жильцов нет адвокатов, в то время как у крупных собственников жилья адвокаты на зарплате. В «Данбаре» у жильцов адвокаты были в менее чем 10 процентах случаев, рассмотренных «Таймс». Юристы собственников ходят из суда в суд, вызывая жильцов в коридоры, чтобы договориться о соглашении сторон прежде чем те вообще увидят судью. Жильцы, которые не говорят по-английски, сталкиваются с соответствующими проблемами: в Куинсе говорят более чем на 160 языках, но в суде есть переводчики только с трёх. Некоторые жильцы говорят, что чувствуют давление с целью согласиться на сделки, которые они не понимают.

«Они входят со своими модными адвокатами и не дают жильцам говорить», – сказала Пандора Холт, которая живёт в «Данбаре» 22 года и на которую «И энд М» подавала в суд 4 раза.

Хотя новый закон ставит целью предоставить бесплатных адвокатов бедным жильцам в течение пяти лет, сторонники последних беспокоятся, что городское финансирование проекта недостаточное, и что растущее число дел снизит число бесплатных адвокатов и судей.

Судьи затрудняются сказать подают ли конкретные собственники жилья непомерное число исков о выселении. Жилищные дела, в отличие от дел в других судах, недоступны в электронном виде и часто в исках в качестве владельца указано только общество с ограниченной ответственностью, а не его собственник. Судьи даже не могут получить полную картину происходящего в одном здании. 5 февраля «Хоринг Великсон и Розен» подали иски против 38 жильцов «Данбара». Эти дела – среди 60 дел, которые отдельные юристы открыли против жильцов в 18 зданиях – были распределены среди не менее шести судей.

Дигругилье сказала, что «Хоринг, Великсон и Розен», которая также представляла «Пиннакл» во время расследования генеральным прокурором, была «максимально осторожной» при открытии дел и что ни фирма, ни её клиенты умышленно не подавали необоснованные иски.

«Грин энд Коэн» значительно меньше других фирм, но она представляла крупных собственников жилья типа «И энд М» и «Орбах». («Орбах», похоже, недавно отказалась от услуг фирмы).

Анализ сотен дел «Грин энд Коэн» обнаружил во многих из них сомнительные документы. Фирма судила жильцов за деньги от правительственных агентств, указывала неверные суммы аренды и делала ошибки в именах. Она предоставляла ошибочные данные об аренде и документы, относящиеся к другим делам.

В 2015 году федеральный коллективный иск против «Грин энд Коэн» гласил, что фирма по-видимому использовала «тот же шаблон для сотен дел, которые она открыла против жильцов в штате Нью-Йорк в течение прошлого года», и что было определено, что тщательное ознакомление с делами перед подачей в суд не было «так выгодно как подача ходатайств и просьб» без рассмотрения. Дело было улажено в закрытом порядке.

«Грин энд Коэн» не ответила на неоднократные запросы о комментариях.

Даже юристы, которые занимались недостойной деятельностью, вряд ли понесут наказание. С 2011 по 2016 годы собственники жилья или их юристы были привлечены к ответственности или штрафам за нарушение норма права в жилищном суде менее чем 50 раз. Суд даже не ведёт учёт юристов или собственников жилья, у которых были проблемы.

Судьи жилищного суда редко применяют санкции если адвокаты этого не требуют. Но более двух десятков адвокатов жильцов сказали, что опасались требовать санкций.

В октябре 2016, например, «Орбах» судилась с Маргаритой Галвез, заявив, что она должна более 12 000 долларов за свою квартиру в верхнем Истсайде. «Грин энд Коэн» открыла это дело несмотря на то, что адвокат Галвез, Рейчел Ханнафорд, настаивала на том, что аренда была оплачена. График платежей показывал переплату в 138,5 доллара.

Ханнафорд попросила применить санкции, но только против «Орбах». «Я знала, что мой маленький иск не приведёт к санкциям против «Грин энд Коэн», и я не думала, что стоит рисковать и подвергать опасности будущее клиентов», – сказала она.

В конце концов, в рамках соглашения сторон, она отказалась от этого запроса. Галвез не хотела раскручивать дело.

Карранза тоже вступила в конфликт с «Грин энд Коэн». В июле 2014 года, почти через год после последнего заседания по её первому делу, «Орбах» снова подала на неё в суд, заявив, что она была должна около 5500 долларов, более половины её годового дохода.

«Соседи говорили мне: «Хозяин говорит, ты должна кучу денег», – вспоминает Карранза. – Можете себе представить? Мне было так стыдно».

Её адвокатам потребовалось почти семь месяцев чтобы доказать, что всё, что она не заплатила за аренду, должно было поступить от городской программы.

Уэсли Мойз – судебный курьер, который должен уведомлять жильцов, что им грозит выселение. Судя по записям суда, он также приобрёл некоторые способности, характерные для горного козла. 24 марта 2017 года Мойз отчитался, что доставил уведомления шести жильцам «Данбара» за 12 минут. В «Данбаре» 44 лестницы и 536 квартир. У каждой лестницы отдельный вход. Лифтов нет. Тем не менее, Мойз заявил, что за те 12 минут он промчался с третьего этажа на одной лестнице на четвёртый этаж по другой лестнице, на шестой этаж по третьей лестнице, на третий этаж на четвёртой лестнице, на третий этаж на пятой лестнице и, наконец, обратно на пятый этаж на четвёртой лестнице. Каждый раз ему надо было позвонить в дверь и войти в здание.

«Я знаю это здание, – сказал Джулио Алмонте, который живёт в четвёртой квартире, которую, по словам Мойза, тот посетил тем утром. – Даже если я захочу, невозможно обойти шесть разных квартир за 12 минут». Мойз, заявляет он, не был у его двери.

Работа судебного курьера может казаться обычной, но она важная: жилец, который не явится в суд, может быть выселен заочно. «Вам нужно получить уведомление и быть в состоянии защищаться», – объяснила старший судья жилищного суда Джин Т. Шнайдер.

«Таймс» исследовала сотни дел, к которым имело отношение агентство, где работает Мойз, «Говард Белфер инк.», постоянно привлекаемое к сотрудничеству юридическими фирмами, представляющими «Орбах» и «И энд М». Обнаружился ряд проблем: невозможные маршруты, невероятно короткое время поездок, подписи одного нотариуса над напечатанным именем другого и личные встречи с жильцами, которых не было.

В деле о выселении владелец помещения должен уведомить жильца лично в два этапа двумя разными документами. Каждый раз судебный курьер должен постучать и подождать несколько минут, вернувшись на следующий день если никто не откроет, согласно закона. Если по-прежнему никто не отзовётся, курьер должен оставить уведомление на двери или под ней.

Существует ещё одна возможность лично уведомить жильца. Собственник помещения должен проверить, что жилец не служит в армии или не находится на иждивении у военнослужащего, федеральное требование по защите семей военных от выселения.

Но суды зависят от судебных курьеров и тех, кто представляет справки о том, что не находятся на службе. Курьеры должны хранить данные GPS, которые известны своей неточностью и журналы протоколов, но проверки проводятся редко.

Около 33 000 жильцов в прошлом году получили заочное решение из-за неявки в суд. Не ясно как часто плохая работа курьера приводила к подобным решениям. Но жильцы, которые впервые узнавали о деле из уведомлений о выселении, выглядели в суде как уклонисты.

Алзанден, жилец «Данбара», выселенный в момент, когда он лежал в больнице, должен был заплатить более 4200 долларов, чтобы вернуть свою квартиру – арендную плату, которую, сказал он, он не был должен, юридические расходы и хранение его вещей. «У нас нет выбора», – сказал он.

Судья может назначить слушание, когда есть претензии к доставке: около 800 заседаний проводятся каждый год. Агентства по доставке должны сообщать об этом в городской департамент по делам потребителей. Требование выполняют не все.

Большинство нарушений заканчивается умеренными штрафами и соглашением сторон. Вместо отзыва лицензий город обычно предпочитает отказывать в продлении лицензии.

С 2014 года только одному агентству, «Джей Ди Джи инвестигейшнс» было отказано из-за нарушений. Регуляторы заявили, что «Джей Ди Джи», расположенная в Куинсе, нанимала людей без лицензии, чтобы доставлять судебные документы не менее 1800 раз. Другие сохранили свои лицензии несмотря на многочисленные нарушения. В августе 2016 года «Нейшнвайд корт сервисиз», находящаяся на Лонг-Айленде, оспорила 287 нарушений.

Белфер, который руководит агентством, носящим его имя, постоянно имел проблемы почти всё время, что имеет лицензию. В 1987 году судья по административным делам обнаружил, что показания Белфера и ещё одного курьера «подозрительные и к ним нет ни малейшего доверия». В 2012 действие лицензии его агентства было приостановлено на месяц. В 2013 Белфер заплатил штраф в 60 000 долларов и согласился наблюдать за курьерами. Но его проблемы с курьерами продолжились. Запись с камеры показала, что один из работников Белфера, нанятый по контракту, не появлялся в том месте, где, по его заявлению, он вручил судебное уведомление в 2015 году, как следует из текста федерального судебного иска. В 2016 году город отказал в продлении лицензии другому курьеру, Хакиму Джамалу, отчасти потому, что он заявил, что вручил документ женщине в квартире Винсента Итса в «Данбаре» за минуту до того, как вручил документы кому-то ещё в Куинсе, в 17 милях оттуда.

«Это была полная чушь, – сказал Итс, который жил один и узнал о деле за несколько дней до возможного выселения. – Они меня так достали, я просто сдался и съехал».

Джамал, который также работал в «Нейшнвайд», сказал, что фирма фальсифицировала работу в Куинсе. «Нейшнвайд» оспорила это, сказав, что её «обманул бессовестный курьер».

Томас и Мойз не ответили на просьбу дать комментарии.

Дигругилье, юрист «И энд М», сказала, что компания Белфера была одной из нескольких, чьими услугами пользовалась её фирма. Она сказала, что не была в курсе каких-либо штрафов, выписанных фирме Белфера и оспорила заявления жильцов, что им ничего не доставляли.

Прошлой осенью «Таймс» запросила общедоступные данные о компании Белфера в департаменте работы с потребителями. В конце февраля, после задержек при сборе документов, агентство отказалось выполнять большую часть запроса, сославшись на расследование в отношение Белфера.

В «Данбаре» Белфер занимался множеством заявлений о непрохождении воинской службы лично. Он заявил, что говорил с 15 жильцами в 2016 и 2017 годах, с одним дважды. Но все 15 жильцов сказали, что никогда не встречались с Белфером. Двое были за границей, когда, как он сказал, он был у них. Пятеро съехали. Белфер также заявил, что говорил с другим жильцом, Эдвардом Робинсоном, 5 декабря 2015 года. Робинсон умер 22 года назад.

Другой существенный промах: с 2015 года шестеро жильцов, с которыми, как заявил Белфер, он разговаривал, были в заключении. Троим пришлось уплатить судебные издержки и работу пристава чтобы вернуть свои квартиры.

Когда журналист навестил его офис на Лонг-Айленде, Белфер сказал, что не хочет обсуждать свой бизнес. Но когда его спросили о заявлениях о непрохождении службы из «Данбара», он ответил: «Эти люди не платят за жильё. Они скажут что угодно про кого угодно».

Здания «Орбах груп» на 109-й улице иллюстрируют как собственник жилья может изменить округу. Как только квартира освобождается, рабочие делят её на маленькие комнаты и устанавливают новую мебель, необходимую для студентов находящегося рядом Колумбийского университета. «Орбах» даже продвигает район как «Ко Со», сокращённо от «Коламбия Саус», и разместила рекламу на внутреннем сайте университета по поиску жилья.

Учащиеся колледжа особо не жалуются, не много знают о регулировании арендной платы и долго не живут. Каждый новый жилец означает возможность установить более высокую регулируемую арендную плату, пока цена не достигнет рыночного уровня.

План работает. В 2009 году, когда Орбах прибыл на 109-ю улицу, 285 из 381 квартиры подпадали под программу стабилизации арендной платы, самый распространённый тип регулирования, как показывают налоговые счета. Но к 2016 году, по последним имеющимся данным, таких квартир было только 121.

Агрессивное использование «Орбах» жилищного суда привлекло внимание кабинета генерального прокурора штата, который в 2015 информировал жильцов, что «Орбах» была под следствием, в части из-за «необоснованных выселений». К тому времени «Орбах» подавала намного меньше исков, но по-прежнему крайне полагалась на захваты. Это расследование продолжается.

«Орбах» сегодня принадлежат около 75 зданий рядом с Колумбийским университетом. Мейер Орбах расширил дело, вложившись в команду «Эн Би Эй» «Миннесота тимберволвз» и выведя свою компанию на новый рынок: здания, которые финансируются федеральными субсидиями для бедных.

В ноябре 2014, в возрасте 91 года Карранза жила на примерно 830 долларов в месяц, а условиях, которые её адвокаты описали как «чудовищные». Она была на 19 судебных заседаниях.

В том месяце судья велел «Орбах» отремонтировать квартиру. Так как предполагались масштабные работы, вещи Карранзы были перевезены на склад. Она поехала жить к своей племяннице Мелинде Торрес в Карлайл, штат Пенсильвания. Семья регулярно навещала пустую квартиру, чтобы следить за ремонтом. Толком ничего не было сделано.

К июню 2015 года в квартире не было воды, и она кишела тараканами. Карранза подала в жилищный суд на подразделение «Орбах», которому принадлежало её здание, чтобы ремонт начался. Она подала отдельный иск на подразделение «Орбах», управляющего зданием Тавила и фирму «Грин энд Коэн» в федеральный суд за нарушение закона, запрещающего несправедливый или насильственный сбор долгов. Но к весне 2016 года, устав и вымотавшись, по-прежнему имея квартиру без ремонта, Карранза решила пойти на мировую за примерно 100 000 долларов.

Киттел из «Орбах груп» сказал, что Карранза систематически требовала шестизначную сумму за освобождение квартиры, несмотря на то что, она жила в Пенсильвании. «Мы считает, что Карранза по-настоящему демонстрирует насколько неисправна система», – сказала она.

Карранза сейчас живёт с Торресами, рядом с кукурузными полями, амбарами и лесами. Церкви со службой на испанском нет. Магазины не доставляют еду латиноамериканцам. Старые друзья не навещают. Нет даже тротуаров.

Она провидит свои дни дома, чаще всего одна. Она готовит себе на плитке, жареные окорочка и картошку.

«Я потеряла всё, – сказала она. – Мне так горько, и мне это не нравится».

Примерно раз в месяц родственники возят её в Нью-Йорк, в её район. Это горькая радость. Студия йоги сменила её школу карате. Там, где когда-то стоял магазин «Всё по 99 центов», «Орбах» устроила пункт продаж: «Ко Со», гласит знак большими голубыми буквами.

Прошлой осенью Карранза возвращалась, чтобы закрыть свой банковский счёт. Она стояла перед своим зданием, окружённая друзьями, рассказывая им, что во всей Пенсильвании не было латиноамериканцев.

«Не с кем поговорить, – сказала она. – Можешь разговаривать с деревьями».

Её имя всё ещё написано напротив кнопки домофона на доме 247 в западной части 109-й улицы. После того, как жилец пригласил её войти, Карранза на ходу провела своей рукой вдоль коридора, показав на свою квартиру – номер 2 – и её почтовый ящик.

После многих лет безуспешных запросов о проведении простого ремонта, её квартира была полностью перестроена – нелегально, так как никто даже не подавал заявления на разрешение проведения работ, что следует из записей управления строительства. Два студента Колумбийского университета платят за неё около 3500 долларов в месяц.

Карранза прошла по дому, который она не могла узнать, проведя своей рукой по новому кухонному столу, потрогав новую раковину, вспомнив где она держала свой французский обеденный сервиз, где она раньше спала. Появилась лестница, ведущая в новые комнаты в подвале. Она мельком взглянула на одного из жильцов.

«Как ты думаешь, он съедет?» – спросила Карранза свою племянницу. Она остановилась в раздумье. «Что если бы они вернули мне мою квартиру?»

Она бы снова сидела на крыльце, и она снова звала бы людей на ужин, и она снова жарила бы курицу. Как бы она была счастлива, сказала она, если бы только у неё снова был её дом.