Схема торгового центра на площади Норсфилд в Бурбоннэ, штат Иллинойс, зияет тремя пустыми белыми полями, на которых раньше были указаны крупные универмаги. Скоро появится четвёртое пятно, поскольку «Джей Си Пенни» ликвидирует магазины после объявления себя банкротом.

Имея столько свободной площади и розницу в традиционных магазинах, находившуюся в эпицентре сейсмических перемен ещё до удара пандемии, владельцы торгового центра ведут разговоры с местными властями по поводу определения «более полного и лучшего использования места», но, тем не менее, не говорят, что под этим подразумевается.

«Заполнить одно ключевое место, в целом, возможно, – говорит Эллиот Нассим, президент «Мэйсон эссет менеджмент», которой принадлежит доля в торговом центре «Норсфилд» и десятке других прилежащих торговых центрах. – Но, когда на тебя сваливается уход ещё двух и тебе приходится иметь дело с тремя закрытыми основными точками, это обычно с высокой вероятностью идёт в котёл перестройки».

Стандартный американский торговый центр – с огромными парковками, эскалаторами, кондиционерами и атмосферой, густо наполненной ароматами пробников духов и запахом печенья «Мисс Филдс» – возникал на базе универмагов. Но пандемия оказалась опустошительной для розницы и многие из этих магазинов исчезают в быстром темпе. Некоторые сети не могут оплачивать аренду, а известные сетевые игроки, включая «Нейман Маркус» и «Джей Си Пенни», обратились за защитой при банкротстве. Так как они закрывают магазины, это может заставить других арендаторов оставить торговые центры одновременно с сокращением таких крупных специализированных сетей, как «Викторияс сикрет».

Торговые центры уже сталкиваются с давлением продаж через интернет, но аналитики сегодня говорят, что сотни центров рискуют закрыться в течение следующих пяти лет. При этом существует потенциал изменения облика пригородов и многие районы уже ведут дебаты о возможности превращения торговых площадей в местные рынки или офисные центры, и даже в доступное жильё.

«Банкротится больше компаний, чем кто-либо из нас ожидал, и я верю, что этот процесс, к сожалению, ускорится, когда мы переживём 2020 год, – говорит Дебора Уайнсвиг, основательница исследовательско-консалтинговой фирмы «Корсайт рисёрч», которая специализируется на розничной торговле и технологиях. – И тогда те, кто не обанкротится, будут использовать это как возможность навести порядок в своей недвижимости».

Уайнсвиг добавляет, что торговые центры, устоявшие в текущей суматохе, будут более жизнеспособны – у них будут хорошие арендаторы, они будут более привлекательны и заполнены – но она предвидит, что около 25 процентов центров из примерно 1200 по всей стране, будут в опасности.

Большинство розничных торговцев, подавших на банкротство, закрывают магазины, но они планируют продолжать деятельность.

Универмаги занимают около 30 процентов площади торговых центров в США, треть из этого идёт под «Сирс» (подавшем на банкротство в 2018 году) и «Джей Си Пенни», согласно данным исследовательской фирмы «Грин стрит эдвайзорс». «Джей Си Пенни», который отказался от комментариев, сказал, что закрытие магазинов начнётся этим летом и число закрытых магазинов дойдёт до 250. «Грин стрит» предсказывала в апреле, что более половины расположенных в торговых центрах универмагов будет закрыта к концу 2021 года. Это окажет значительный эффект помимо сокращённого числа покупателей. У многих мелких арендаторов в торговых центрах есть условия в договорах аренды – так называемые условия совместной аренды – которые позволяют им вносить сокращённую плату или даже расторгнуть договор, если два или более основных магазина покинут центр.

«Во многих торговых центрах ниже среднего уровня, где, возможно, уже освободилось место основного арендатора, где у вас «Сирс» закрылся уже два года назад, и никто на его площадь не заехал, а теперь и «Джей Си Пенни» закрывается, это приведёт к тому, что центр, вероятно, потеряет много арендаторов и, наверное, даже очень быстро потеряет конкурентную позицию», – говорит Винс Тайбон, аналитик по рознице в «Грин стрит».

Тайбон продолжает, что он пессимистично настроен в отношение способности большинства торговых центров заполнить свободные места, особенно во время пандемии. Например, развлекательные варианты типа «Дэйв и Бастерс», даже не рассматриваются.

«Реальность в том, что некоторое время отделы будут в темноте», – добавил он.

Кроме того, остаются клиенты, которые уже закупаются в интернете на крупные суммы, и, возможно, не горят желанием возвращаться в закрытые империи, где их будут окружать другие люди.

«Если существует восприятие, что люди более защищены снаружи и находятся в большей опасности внутри магазина, это плохо», – сказал Мэттью В. Лейзенби, исполнительный директор «Уитмэн фэмили девелопмент», управляющей магазинами «Бэл харбор», торгующими предметами роскоши на открытом воздухе недалеко от Майами.

Даже до пандемии американские торговые центры видели своё будущее вдалеке от нормы. В то время как центры в богатых регионах с магазинами и ресторанами высокого класса в целом процветали, точки низкого уровня, в частности имевшие вокруг себя конкурентов, годами страдали от того, что розница веером закрывала свои магазины и подавала на банкротство. «Мэйсис», которому также принадлежит «Блумингдейлс», заявил в феврале, что закроет 125 магазинов в «дешёвых торговых центрах» в течение следующих трёх лет, а «Нордстром» совсем недавно сообщил, что закроет 16 из 116 полноценных универмагов. В то время как «Нейман Маркус», подавший на банкротство в мае, сообщил, что планирует снова открыть свои магазины, арендодатели наблюдают за этим с осторожностью.

Лейзенби сказал, что его торговый центр находится в хорошем положении, но и ему приходится иметь дело с закрытием универмагов. «Барнис Нью-Йорк», который завершил ликвидацию в этом году, должен был стать основной точкой расширения, и ещё в центре есть «Нейман Маркус».

Бред Шлоссман, исполнительный директор «Уэст эйкрс девелопмент», где он контролирует популярный торговый центр с тем же названием в Фарго, штат Северная Дакота, основанный его отцом, говорит, что «Сирс» был первым арендатором центра, и его договор с возможностью перезаключения, был заключён на срок в 45 лет, которые истекли в 2017 году. С тех пор как «Сирс» ушёл, торговый центр пытается перестроить площадь, устроив у себя «Бест бай», и привлечь рестораны, хотя эти планы могут быть отложены в зависимости от возможности арендаторов оплачивать аренду в ближайшем будущем.

Шлоссман настроен оптимистично в отношение «Уэст эйкрс», отчасти потому, что это единственный крупный торговый центр в округе, где погода заставляет предпочитать крытые площади. Но он предвидит большие затруднения в местах с кластерами торговых центров. «Мы являемся центром в нашем сообществе, так что у нас нет подхода или съесть себе подобных или с трудом привлекать арендаторов, потому что мы конкурируем с другим центром», – сказал он.

На июнь этого года считалось, что 84 процента из 1174 торговых центров по стране находятся в хорошем состоянии, имея 10 процентов и менее свободных площадей, согласно данным «Костар груп», источника данных для сферы недвижимости. Но это можно сравнить с 94 процентами в 2006 году. Ожидается, что процент беспроблемных центров и далее будет снижаться по мере завершения закрытий магазинов, объявленных в этом году, что составит более 7,7 миллионов квадратных метров розничных площадей. Значительная часть этого составят магазины одежды, которые занимают около 60 процентов площади торговых центров.

Крупные операторы торговых центров начали выражать сомнения. «Саймон проперти груп», крупнейший оператор в США, пытается завершить свою сделку на 3,6 миллиарда долларов по приобретению «Таубмэн сентерз», которая владеет и управляет примерно парой десятков торговых центров высшего класса. В заявлениях в суд, поданных в прошлом месяце, «Саймон проперти» заявил, что торговые центры «Таубмэна» в большинстве своём крытые, и что такие центры «последний вид розничных точек, куда большинство покупателей захочет ходить постоянно после Ковид-19. («Саймон проперти» также владеет множеством крытых центров). В то время как «Таубмэн» считает своих богатых, образованных покупателей активом, «Саймон проперти» говорит, что эти клиенты, в частности, сегодня «более способны на покупки в интернете и с более высокой вероятностью будут делать это». Сторонам велели вступить в переговоры, но, если соглашение не будет достигнуто к концу месяца, они пойдут в суд.

«Си Би Эл энд ассошиэйтед пропертиз», которая владеет и управляет примерно 60 торговыми центрами, аутлетами и магазинами под открытым небом в США, указала в своём заявлении в суд в прошлом месяце, что пропускает июньские платежи по процентам на сумму около 30 миллионов долларов «чтобы расширить дискуссии со своими кредиторами и обсудить альтернативные стратегии», и что существуют «существенные сомнения», что компания продолжить работать как действующее предприятие.

Джим Халл, владелец и главный управляющий «Халл проперти груп» в Августе, штат Джорджия, контролирующей 30 закрытых торговых центров, выразил расстройство по поводу ухода больших национальных сетей с «маленьких или терциарных рынков». Результатом, говорит он, стало то, «большинство людей, живущих на мелких рынках, должны будут или покупать в интернете, или ехать в магазин за 45 миль».

Уже в этом году сеть «Викторияс сикрет» заявила, что закроет 250 магазинов в Северной Америке, в то время как «Гэп» закрывает не менее 170 магазинов по всему миру. Финансовые проблемы досаждают сетям торговых центров типа «Ассина ритейл», владеющей «Энн Тейлор энд Лофт», и собственнику «Нью-Йорк энд компани». А в число банкротств в 2019 году попали сети типа «Форевер 21», «Тингс ремембрд», «Пейлесс шусорс» и «Джи Эн Си». «Лаки бренд Дангарис» подала на банкротство в пятницу.

Халл говорит, что он предполагал сделать торговые центры на небольших рынках более «ориентированными на общество» с помощью местных и региональных предприятий. «Это будут кулинарные курсы, бутики, интернет-предприятия, которые хотят открыть физические точки, медицина, разнообразная еда», – сказал он.

В Купертино, штат Калифорния, где находится штаб-квартира «Эппл», судьба прекратившего работу торгового центра «Валлко» стала спорным вопросом с пылкими публичными дебатами по поводу замены его на доступное жильё, новые развлекательные или торговые заведения, или офисное пространство. Пока что это частично снесённое бельмо, по словам Рода Синкса, члена городского совета Купертино. «У нас забор из сетки Рабица вокруг всего этого», – сказал он.

В Лос-Анджелесе бывший торговый центр «Уэстсайд павильон», показанный в фильме «Бестолковые» и клипе Тома Петти «Свободное падение», превращается в офисное здание «Гугла». Терри Типпит, 74-летняя председатель местного совета района Уэстсайд, сетует на утрату площади и говорит, что это «отражает изменение и действия нашего общества».

Тем не менее, некоторые инвесторы в последние годы скупали торговые центры средней руки и уже работают над их переориентацией и изменением площадей, и даже меняют саму суть торговых центров, перемещая входы в магазины, чтобы они смотрели на улицу.

«Мы не покупали торговые центры с 2014 года, думая, что «Джей Си Пенни», или «Сирс», или «Бон-тон» будут работать вечно и управлять универмагами, и если вы делали это, то позор вам, – сказал Ами Зифф, директор по национальной розничной торговле в риэлторской фирме «Тайм экуитиз, чьи инвестиции включают в себя восемь закрытых торговых центров. – Будут ли ещё беды, свободные площади и банкротства? Да. Надеюсь, вы знаете, что вы делаете, собирая кусочки для заполнения этого пространства».

0

0